Chi ci guadagna davvero con i primi anni fissi di un mutuo misto

Il tratto a tasso fisso di un mutuo misto copre proprio gli anni in cui si pagano più interessi. Per questo protegge più di quanto la sua durata suggerisca — e per questo, finito quel tratto, il resto dipende interamente dall'Euribor.

Un mutuo misto combina un periodo iniziale a tasso fisso con un periodo successivo a tasso variabile, oppure prevede la possibilità di passare da una formula all'altra a date stabilite. La struttura esatta è scritta nel contratto e varia da offerta a offerta.

Perché i primi anni contano più degli altri

In un piano di ammortamento alla francese — il più diffuso — la rata è costante ma la sua composizione cambia. All'inizio la quota interessi è alta e la quota capitale bassa; con il passare degli anni il rapporto si inverte.

Questo significa che una variazione del tasso nei primi anni incide su un debito residuo ancora quasi intero, mentre la stessa variazione negli ultimi anni agisce su un capitale molto ridotto. Fissare i primi anni, quindi, mette al riparo la fase più sensibile.

Chi ci guadagna, in concreto

Il tratto fisso iniziale avvantaggia soprattutto tre situazioni. Chi ha una rata che incide molto sul reddito mensile e non avrebbe margine per assorbire un rincaro. Chi prevede spese rilevanti nei primi anni e vuole un'uscita prevedibile. Chi ha un reddito stabile ma non crescente, come un'entrata pensionistica, per cui la certezza vale più dell'occasione.

Avvantaggia meno chi ha un debito residuo piccolo rispetto al patrimonio disponibile, perché in quel caso una variazione dei tassi è sopportabile.

Il prezzo della protezione

Il tasso fisso non è gratis. Di norma parte da un livello più alto del variabile corrispondente, e quella differenza è il costo dell'assicurazione contro il rialzo. Se nel periodo fisso i tassi scendono, si paga più di chi aveva scelto il variabile: è l'altra faccia della stessa scelta.

Nessuna delle due formule è migliore in assoluto, e nessuna consente di sapere in anticipo quale avrebbe dato il risultato minore.

Che cosa succede quando finisce il fisso

Alla fine del tratto fisso la rata si ricalcola sul tasso variabile previsto dal contratto: di norma un indice di riferimento — l'Euribor alla scadenza indicata — sommato a uno spread fissato alla stipula.

Lo spread è la parte che non cambia e che vale per tutta la durata residua: è il numero su cui vale la pena concentrarsi al momento della firma, perché l'indice si muoverà comunque, lo spread no.

Il TAEG, e perché non basta il tasso

Il tasso nominale non è il costo del mutuo. Il dato che include le spese obbligatorie — istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni richieste dal contratto — è il TAEG, e è l'unico numero confrontabile fra due offerte.

Su un mutuo misto il TAEG è calcolato con ipotesi sul periodo variabile, perché quel tratto non è noto in anticipo: va letto come indicatore di confronto costruito su un'assunzione, non come costo certo dell'intera durata.

Il tetto massimo, quando c'è

Alcuni contratti prevedono un cap: un limite oltre il quale il tasso variabile non può salire. È una protezione reale e ha un prezzo, incorporato nelle condizioni. Dove esiste, cambia profondamente il profilo del finanziamento, perché definisce la rata massima possibile.

Dove non esiste, la rata del periodo variabile non ha un limite contrattuale superiore. È l'informazione più rilevante da chiarire prima della firma, e non sempre compare in evidenza nei materiali commerciali.

Che cosa succede alla durata

In alcuni mutui a tasso variabile l'aumento dei tassi si scarica sulla durata anziché sulla rata: la rata resta invariata e il piano si allunga. È comodo nell'immediato e costoso nel complesso, perché si pagano interessi per più anni.

La clausola che stabilisce quale delle due variabili si muove — rata o durata — va individuata nel contratto. Determina come si manifesterà concretamente un rialzo dei tassi.

Le clausole da leggere prima

• Durata del tratto fisso e data esatta in cui termina.
• Indice di riferimento del periodo variabile e sua scadenza: Euribor a uno, tre o sei mesi non sono equivalenti.
• Spread applicato, in punti percentuali.
• Eventuale tetto massimo (cap) sul tasso variabile, se previsto.
• Facoltà di passaggio da una formula all'altra: se esiste, a quali date e a quali condizioni.
• Costi di surroga o rinegoziazione, perché la portabilità è una via d'uscita che va messa nel conto.

La via d'uscita esiste

Un mutuo non è una decisione definitiva. La surroga consente di trasferire il finanziamento a un altro istituto cambiando le condizioni, e la rinegoziazione consente di modificarle con lo stesso. Sono strumenti con costi e tempi propri, ma la loro esistenza riduce il peso della scelta iniziale.

In sintesi

Il valore del tratto fisso non sta nella sua durata ma in dove cade: sugli anni in cui gli interessi pesano di più. Capito questo, la domanda diventa concreta — quanto margine ho sulla rata, e quanto vale per me la certezza — e smette di essere una scommessa sui tassi. Questa pagina non raccomanda alcun prodotto né alcun istituto e non fornisce consulenza finanziaria individuale.

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