L'IMU sulla seconda casa e le scadenze che slittano ogni anno

Acconto a giugno, saldo a dicembre, aliquote decise dal Comune. Il calendario dell'IMU sembra identico ogni anno e non lo è: le date slittano quando cadono di sabato o di festivo, e le aliquote arrivano a volte dopo l'acconto.

L'IMU è l'imposta municipale sugli immobili. Non si paga sull'abitazione principale e sulle sue pertinenze, salvo i casi di immobili di categoria catastale di lusso. Si paga invece sulle seconde case, sui terreni e sulle aree edificabili, con aliquote decise da ciascun Comune entro i limiti di legge.

Le due scadenze, e perché si spostano

Il versamento è diviso in due. L'acconto è dovuto entro il 16 giugno e copre il primo semestre; il saldo entro il 16 dicembre, a conguaglio sull'intero anno.

Quando il 16 cade di sabato, di domenica o in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno lavorativo successivo. È la ragione per cui la data effettiva cambia di anno in anno pur restando formalmente la stessa.

Come si arriva alla base imponibile

Il calcolo parte dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e poi moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale. Sul valore così ottenuto si applica l'aliquota comunale.

La rendita si legge sulla visura catastale. Il coefficiente è stabilito dalla norma e differisce fra abitazioni, uffici, negozi e altre categorie: usare quello sbagliato è l'errore più frequente nei calcoli fatti in autonomia.

Dove si trovano le aliquote del proprio Comune

Le delibere sono pubbliche e raccolte dal Dipartimento delle Finanze, che gestisce il prospetto nazionale delle aliquote. Il sito del Comune pubblica la propria delibera annuale, con eventuali agevolazioni per casi specifici: immobili concessi in uso gratuito a parenti, immobili locati a canone concordato, pertinenze.

Un elenco di aliquote riportato su un sito terzo può riferirsi a un anno precedente: è il tipo di errore che si scopre con l'avviso di accertamento.

I casi che cambiano il conto

• Più proprietari: ciascuno versa in proporzione alla propria quota e per i mesi di possesso.
• Acquisto o vendita in corso d'anno: il possesso si conta in mesi, e il mese si attribuisce a chi lo ha posseduto per almeno quindici giorni.
• Immobile inagibile o di interesse storico: sono previste riduzioni della base imponibile, da richiedere con dichiarazione.
• Uso gratuito a un parente: l'agevolazione, dove prevista, richiede requisiti precisi e una comunicazione.

Le due quote del versamento

L'IMU si versa con modello F24 o con bollettino postale, indicando il codice del Comune e il codice tributo corrispondente alla tipologia di immobile. Per alcune categorie una parte dell'imposta è destinata allo Stato e va indicata separatamente: il versamento risulta quindi diviso in due righe anche se riguarda un solo immobile.

Sbagliare il codice tributo o il codice catastale del Comune è l'errore materiale più comune. Non annulla il pagamento, ma richiede un'istanza di correzione per attribuirlo correttamente, e nel frattempo l'immobile risulta non pagato.

L'abitazione principale, e i casi che sembrano tali

L'esenzione per l'abitazione principale richiede due condizioni insieme: residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso immobile. Una sola delle due non basta.

Da qui alcuni casi che generano accertamenti: l'immobile in cui si ha la residenza ma non si vive; la casa al mare usata tutto l'anno ma con residenza altrove; i coniugi con residenze in Comuni diversi, situazione per cui l'agevolazione segue criteri specifici. Prima di considerare un immobile esente conviene verificare che entrambe le condizioni siano documentabili.

Chi paga se la casa è affittata

L'IMU è dovuta dal proprietario, o dal titolare del diritto reale, non dall'inquilino. Un contratto di locazione non trasferisce l'imposta, e una clausola che tentasse di addossarla al conduttore non avrebbe effetto nei confronti del Comune.

Alcuni Comuni prevedono aliquote ridotte per immobili locati a canone concordato: è un'agevolazione da verificare nella delibera e di norma da comunicare.

La dichiarazione IMU, quando serve

Non va presentata ogni anno. Serve quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere da altre fonti: un'agevolazione da far valere, un immobile divenuto inagibile, situazioni particolari di possesso. Negli altri casi i dati arrivano dai flussi catastali e dagli atti notarili.

Se si paga in ritardo

Il ritardo si può sanare con il ravvedimento operoso: si versa l'imposta con una sanzione ridotta e gli interessi, in misura crescente col tempo trascorso. È una procedura ordinaria e conviene attivarla prima che arrivi un avviso, perché dopo la riduzione non si applica più.

In sintesi

L'IMU è un'imposta dal calendario apparentemente fisso e dai numeri decisi localmente. Le due regole che evitano quasi tutti gli errori sono semplici: verificare ogni anno la delibera del proprio Comune prima del saldo di dicembre, e contare il possesso in mesi quando l'immobile è stato acquistato o venduto durante l'anno.

Informazione di carattere generale a scopo pubblicitario. Questa pagina non è gestita né approvata da INPS, Agenzia delle Entrate o altro ente pubblico, non fornisce consulenza previdenziale, fiscale o finanziaria individuale e non gestisce pratiche. Gli importi citati sono parametri ufficiali o esempi aritmetici lordi a fini illustrativi: non rappresentano un pagamento promesso né l'importo spettante a una singola persona. Per la propria posizione fanno fede i documenti e i servizi ufficiali.